Изменения в рынке недвижимости Сочи на 2021

Покупка недвижимости в Сочи – это модный тренд и одновременно выгодная инвестиция. Тысячи россиян мечтают приобрести квартиру в городе у моря.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости?

Купить дом Большом Сочи – удовольствие не из дешевых. Спрос на апартаменты в городе-курорте стремительно возрос.

Ежедневно сотрудники местных агентств недвижимости заключают большое количество сделок с гражданами из разных уголков страны. Одни покупают дома и квартиры в личных целях, чтобы жить в них постоянно, другие думают об инвестициях, видя огромный потенциал Сочи.

В 2020-2021 годах спрос на квартиры в городе возрос почти в 10 раз в сравнении с 2019 и прошлыми годами. Рост цен настолько большой, что жилье в новостройках выросло в стоимости примерно на 50%. В ряде ЖК эта цифра составляет 100%.

Спрос на жилье в Сочи

Недвижимость в Сочи стала дорожать еще до начала Олимпиады. Спрос на нее продолжает оставаться высоким, невзирая на то, что после Игр прошло уже довольно много времени.

Максимальная активность заключения сделок на рынке недвижимости пришлась на год проведения спортивного форума и следующий за ним. Если сопоставлять с 2011 годом цифра возросла в два раза.

Россияне поняли, что пришло время покупать, и начали активно вкладываться в недвижимое имущество, осознавая все выгоды такой инвестиции. Спрос остается высоким в течение последних 7 лет во многом и за счет развитой инфраструктуры города – наследия Олимпиады.

50% покупателей интересуют квартиры в новом фонде, на втором месте идет вторичка и недвижимость, расположенная загородом. Половина квартир в строящихся зданиях – это студии.

Рост цен на недвижимость в Сочи

Кто покупает недвижимость в Сочи

Подавляющая часть покупателей жилплощади в Сочи – иногородние. Чаще всего это москвичи и жители СПБ. Купить квартиру в Сочи по карману не каждому. Москвичам и жителям города на Неве стоимость апартаментов в курортной зоне не кажется заоблачной.

Чаще всего это люди, заработавшие капитал на вложениях денег в недвижимость, расположенную в столице. Жилплощадь в Сочи также покупают выходцы с Урала, сибиряки. Часть из них потом сдает купленные квартиры в аренду, часть перепродает по более высокой цене, но большинство переезжает жить к морю.

Перегрев цен на рынке жилья Сочи

Ажиотаж на апартаменты в Сочи активировал рост цен на квартиры. Ситуация выглядит следующим образом:

  1. Квадратный метр в новых домах стоит порядка 211 тыс. руб. Примерно десять лет назад эта цифра была в районе 75. 5 тыс. руб. Это максимальный прирост.
  2. В год стоимость увеличивается на 18-20%.
  3. Для сравнения цена на жилье в новостройках столицы возросла на 1,7 раза.
  4. Жилплощадь на вторичном рынке также подорожала. Перегрев цен связывают с отсутствием баланса между спросом и предложением. Количество хороших вариантов за последний год уменьшилось в разы и это касается всех сегментов.

Стабилизации стоит ожидать только в том случае, если восстановится баланс между спросом и предложением. Маловероятно, что это произойдет в ближайшее время.

Главные факторы, которые привели к росту цен в Сочи

Можно выделить несколько факторов, поспособствовавших росту стоимости жилплощади в Сочи:

  • Спортивный форум;
  • запрет на строительство и дефицит предложения;
  • льготное кредитование и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка.

Зимняя Олимпиада игры-2014 и ограничения на выезд

Подготовка к зимнему спортивному форуму включала в себя активное развитие инфраструктуры и возведение крупных объектов. Олимпиада преобразила облик города и сделала его более привлекательным в плане покупки недвижимости с целью инвестиций. Крупный спортивный форум поспособствовал улучшению инфраструктуры Сочи.

Наряду с этим в 2014 году осложнился выезд за пределы РФ для представителей силовых структур и части лиц, находящихся на государственной службе. Произошло обесценивание национальной валюты в 1,5 раза.

Запрет на строительство и недостаток предложения

Спрос на объекты недвижимости в Сочи возрос одновременно с введением моратория на возведение новых зданий. Впервые запрет был введен в 2014 году в связи с проведением Олимпиады, он был временным. Второй ввели – с 2021 года. Это повлекло за собой дефицит предложения.

По мнению экспертов, недостаток предложения стала ключевым фактором увеличения расценок на жилье столице Олимпийских игр 2014. Самый большой ввод зданий в эксплуатацию был установлен в 2012 году – перед спортивным форумом. Тогда было возведено 582,7 тыс. кв. м. жилой недвижимости, большая часть из которой многоэтажные здания.

Спрос на апартаменты в Сочи неизменно высок, а предложений становится все меньше. Эксперты прогнозируют, что выставленные на продажу объекты недвижимости в количестве порядка 16 тыс. будут распроданы чуть больше чем за год. Подобная ситуация порождает дефицит жилплощади, особенно в сегменте класса комфорт и формирует предпосылки для дальнейшего прироста цен.

Льготная ипотека и пандемия

Еще один момент, способствующий росту цен – ипотечное кредитование на льготных условиях в совокупности с пандемией. Девелоперы поняли, что спрос имеется, и начали наращивать цены.

Этому способствовала и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка, ограничения, которые с ней связаны. Россиян ограничили в возможности выезда за рубеж на отдых и приобретения недвижимости за границей. А Сочи в таких условиях – это лучшее место для проведения отпуска и покупки апартаментов.

Спад цен на жилье?

Спад цен на недвижимость в Сочи

Спад цен на жилье на территории одного из самых популярных курортов если и есть, то незначительные. Данные аналитического агентства «Росриелт» говорят о том, что:

  1. Среднее снижение составило всего 0,24%.
  2. Больше чем на процент уменьшились расценки на вторичку.
  3. Жилье в новостройках, наоборот, возросло в цене больше чем на 4%.

Ценники преимущественно растут, а не снижаются. Некоторые апартаменты продаются по цене более 143 тыс. за кв. м.

Средняя стоимость апартаментов в новостройках возросла, а не уменьшилась.

Двухмиллионный бюджет насчитывает свыше 500 предложений, но площадь апартаментов будет скромной. Среди них можно отыскать даже 20-метровые двухкомнатные квартиры и трехкомнатные площадью не более 28 метров.

Самострой

Невысокая доходность является одним из минусов сочинских квартир. Как и в других российских городах, старые здания чрезмерно изношены, а приобретение квартир в новостройках дорогое удовольствие, таящее в себе подводные камни. Еще хуже вариант, когда постройка оказывается неузаконенной. Реестр объектов самовольного строительства, расположенных на территории Сочи, довольно внушительный.

В преддверии Олимпиады город активно развивался. Предприимчивые лица тогда активно возводили многоэтажные здания на участках, предназначенных для ИЖС или на «ничейной» земле. Власти города начали борьбу с самостроями, приступили к сносу строений, невзирая на то, что апартаменты в них проданы и там дано проживают люди. В списке объектов, которые предстоит снести, находится 500 домов.

Некоторые самострои удалось узаконить, но владельцы жилья в таких зданиях сильно рискуют. В любой момент решение может быть опротестовано, и здание снесут.

В зоне риска недавно оказался комплекс апарт-отелей «Арт-Лайт Сити», расположенный в Имеритинской низменности. Его хотели пустить под снос в связи с серьезными нарушениями, допущенные при строительстве. Власти города разрешили возвести шесть трехэтажных строений, а в результате было построено восемь пятиэтажных зданий. Администрацию это возмутило, но суд оказался на стороне застройщика и собственников апартаментов. Но часто выносятся иные решения, и они не зависят от масштабов проекта. Огромный жилой комплекс, насчитывающий три здания каждое по 12 этажей после продолжительных разбирательств все же пустили под снос.

Стоит ли того?

Невзирая на риски, апартаменты в Сочи приобретают не только обычные люди, но и знаменитости. Российский курорт стал популярнее Юрмалы, Лазурного берега Франции и других заграничных курортных городов. Жилплощадь в Сочи есть у Михаила Галустяна, но это вполне естественно, ведь он является уроженцем города. Недвижимость в курортном городе приобрел:

  • Филип Киркоров;
  • Андрей Григорьев-Апполонов;
  • Григорий Лепс;

Юморист Евгений Петросян является владельцем целых четырех квартир.

Но даже статус знаменитости не может защитить от мошенничества застройщиков. Когда у застройщиков появляются проблемы с документами, дольщикам приходится получать свою недвижимость в судебном порядке. Бывали случаи, когда не имевшие другу к другу никакого отношения люди получали одну квартиру на двоих.

Ждать или покупать: мнение экспертов

Ждать или покупать недвижимость в Сочи

Проанализировав последние новости на рынке недвижимости, можно сделать вывод, что стоимость жилья будет расти, а не снижаться. Падение цен прогнозировать не стоит. Ожидание уменьшает вероятность заключения сделки купли-продажи. Хотя некоторые эксперты считают, что рост цен на недвижимость в Сочи – это всего лишь эффект «Мыльного пузыря», который скоро лопнет. Вряд ли такое суждение можно назвать правильным.

Люди, приобретшие квартиры по определенной стоимости, не будут продавать их по более низкой цене. Есть вероятность, что подорожание замедлится, но когда это случится сказать трудно.

Пока же прогнозы следующие:

  1. Цены на элитные квартиры продолжат расти стремительными темпами, поскольку предложений в этом сегменте и так мало, а с учетом спроса их станет еще меньше.
  2. Предложений от застройщиков в курортном городе немного – это объясняется ограничениями на строительство. Стоимость жилья в новостройках продолжит расти.
  3. Уменьшилось и количество земельных наделов, выделяемых под ИЖС. Учитывая тот факт, что земля является ограниченным ресурсом, все сразу становится понятно.
  4. Наблюдается рост цен и на частые домовладения с коттеджами. Это объясняется не только большим интересом к курортному городу, но и приростов цен на стройматериалы.

Недвижимость в Сочи в ближайшее время не подешевеет, поэтому медлить с ее покупкой не стоит. Ожидание приведет к тому, что приобретение дома или квартиры обойдется гораздо дороже.

Покупка апартаментов в Сочи – это хорошая инвестиция. Спрос всегда есть, прирост цен тоже и вряд ли он резко замедлится. Продажа квартиры в курортном городе, спустя несколько лет может принести хорошую прибыль.