Перепланировка квартиры – как всё сделать правильно в 2021

Перепланировка квартиры в современных реалиях — это необходимость, связанная с неудобством размещения и малым метражом. Изменения дверных проемов, обустройство гардеробных, снос и возведение стен можно встретить практически в любой квартире. И это не удивительно. Если есть возможность изменить и увеличить жилую площадь за счет нежилой, почему нет? Однако стоит знать, какие работы можно проводить, а какие категорически запрещены.

Получение разрешения до начала изменений

Начиная масштабный ремонт в квартире, собственники задаются вопросом, как узаконить перепланировку квартиры? Получить разрешение можно и нужно, но займет это немало времени. Многие полагают, что этот вопрос необязательно решать в инстанциях и начинают строительные работы без согласия государственных служб. Однако, рано или поздно — это может привести к плачевным последствиям. Споры, дрязги, проволочки — это малый перечень проблем, возникающих из-за несвоевременного обращения в гос учреждения для получения согласия.

Существующая перепланировка и закон

Зачастую собственник квартиры начинает думать, как согласовать перепланировку квартиры после проделанных изменений. Необходимость может возникнуть в разных случаях. При продаже квартиры, при признании дома аварийным, при проверке управляющей компании или администрации.

Как правило, это большой риск, который влечет серьезные последствия для владельца квартиры. В лучшем случае, узнав о незаконных изменениях, администрация может заставить вернуть вид жилья в исходное состояние. В худшем — отобрать квартиру через суд без права восстановления.


Для чего необходимо получать согласование строительных действий

Для начала стоит разобраться, почему согласование перепланировки квартиры так важно. К чему может привести несоответствие реального проекта с данными в техническом паспорте? И чем отличается перепланировка и переустройство?

Почему государственные службы требуют согласования

Когда происходит строительство здания, учитываются все регламенты и требования. Инженеры ведут расчеты перекрытий, стен и иных конструкций.

Если владелец квартиры самостоятельно решил, где у него будет находиться кухня, а где спальня — это серьезная опасность для всех жильцов дома. Любая переделка может покосить дом и нарушить систему коммуникаций. Разрешение на перепланировку необходимо по многим причинам.

Основные из них:

  • чтобы изменения не стала причиной крена фундамента;
  • чтобы снесенная стена не нарушила работу труб и проводов.

Незаконные действия могут привести к угрозе жизни людей. Даже если владелец квартиры уверен, что демонтаж стены никак не повлияет на конструкцию всего дома, любое малейшее изменение должно согласовываться со специалистами. Именно поэтому законы РФ не позволяют менять архитектуру дома на свое усмотрение.

Для чего собственнику получать разрешение

Любой собственник должен быть заинтересован, чтобы оформление перепланировки квартиры прошло в соответствии с законодательными актами. Но бешеный ритм жизни заставляет многих граждан закрывать глаза на столь важный момент. Не все хотят тратить время на бюрократические проволочки и стараются провести строительные работы по-тихому.

Интересы собственника:

  1. Законность перепланировки понадобится в случае продажи квартиры. Вряд ли покупатель захочет приобрести недвижимость, у которой документы не соответствуют действительности.
  2. Если же квартира продается в ипотеку, банк тщательно проверяет жилье согласно техническому паспорту. Если выявлены неразрешенные изменения, финансовое учреждение просто не одобрит сделку.

Однако не каждый владелец недвижимости знает, к чему приводит нарушение закона. Если строительные действия всплывут, собственнику наложат штраф в размере 2500 рублей и заставят вернуть все как было.

В случае неповиновения и отказа вернуть изменения в первоначальный вид, государство имеет все основания выставить квартиру на аукцион. Рассчитывать на права собственности не стоит. Чтобы избежать плачевного результата, стоит своевременно позаботиться о создании и узаконивании проекта.

Чем отличается перепланировка и переустройства

Оба вида изменений, такие как перепланировка и переустройство без согласования с государственными службами влекут серьезные последствия. Процессы могут негативно сказаться на соседних квартирах и доме в целом.

Чем же отличаются понятия:

Перепланировка — это изменение дверных проемов, снос и постройка стен.

Переустройство — это перенос или замена коммуникаций, таких как водопроводная, газопроводная, канализационная системы теплоснабжение и электричество.

С чего начать

Узаконенная планировка подразумевает наличие проекта и перенос всех изменений в технический паспорт. Этой работой должна заниматься компания, имеющая допуск к СРО. Стоимость мероприятия во всех регионах отличается и зависит от масштаба изменений.

Этапы перепланировки:

  • получения проекта;
  • согласование с архитектурным отделом;
  • проверка приемочной комиссии;
  • выдача технического паспорта;
  • регистрация в Росреестре.

Организация, занимающаяся проектом должна иметь свидетельство о допуске. Проверить наличие организации в реестре можно по существующим данным, таким как номер и название.

Как согласовать изменения в планировке

Затевая ремонт, необходимо понимать, что является перепланировкой. Согласовывают даже такие незначительные детали, как смена напольного покрытия, чтобы информация была актуальной.

Многие виды работ разрешения не требуют. Так, например, в некоторых регионах, установка решеток на окна или остекление балкона не нуждаются в разработке и согласовании проекта. Все зависит от региональных требований. Регламенты и постановления уточняют в архитектурной службе или МФЦ.

Разрешение не требуется, если:

  • стены внутри квартиры соответствуют плану техническому паспорту;
  • оконные и дверные проемы без изменений;
  • двери на местах в соответствии с планом;
  • конструкция пола без изменений;
  • коммуникации на своих местах.

Получить разрешение на перепланировку можно в том случае, если она не касается несущих стен и опорных конструкций. Процедура требует полного пакета документов и разрешений.

Для обращения в жилищную компанию потребуется:

  • заявление от собственника квартиры;
  • проектный план от действующей организации СРО;
  • документ о безопасности и допуске работ;
  • согласие остальных собственников, подтвержденное нотариусом;
  • договор основания на квартиру.

После принятия документов, владелец недвижимости получает расписку. А через 1.5 месяца на руках имеет разрешение на реализацию проекта.

Ремонтные мероприятия по проекту

Получив разрешительные документы, можно приступать к запланированным действиям. Однако все работы должны быть в соответствии с разработанным проектом. Малейшее отклонение выявится и придется переделывать все заново.

Приглашая подрядчика, в договоре указывают все строительные материалы, чтобы впоследствии документ можно было предоставить контролирующим органам и доказать соответствие проекту.

После окончания строительства, специалист из БТИ сверяет замеры и если все согласно плану, через неделю будет готов технический паспорт. С документом следует посетить жилищную компанию, которая направит комиссию на проверку всех соответствий. Если все правильно, владелец получает акт о перепланировке и решение о законных действиях.

Разрешение на право использования

Как оформить планировку и осуществить законные ремонтные мероприятия теперь понятно. Однако после всех процедур необходимо ввести квартиру в эксплуатацию. Процесс требует подготовки пакета документов для жилищной инспекции, который будет включать оригиналы и копии.

Список документов:

  • новый техпаспорт;
  • паспорта всех собственников жилья;
  • акт приема;
  • решение о согласии изменений.

Органы проверяют бумаги и в течение 30 дней выдают документ на право использования. Далее следует обратиться в МФЦ или Росреестр. Службам предоставляют заявление о внесении изменений в кадастр, технический план, разрешение на эксплуатацию и прочие документы по перепланировке.

После очередной проверки, собственник получает выписку из ЕГРН с новым планом квартиры. Длительный этап пройден, перепланировка узаконена.


Перепланировка постфактум

Многие собственники не задумываются о том, что перепланировка должна быть узаконена до начала изменений. Начинают строительные работы, откладывая визиты в государственные учреждения, а после окончания строительства вспоминают о необходимости согласования. Как быть в таком случае?

Как сделать законной существующую перепланировку

Как сделать перепланировку законной, после проведенных изменений? Получить разрешительные документы можно через администрацию.

В жилищную комиссию предоставляют пакет документов:

  • заявление на перепланировку;
  • проектный план изменений;
  • заключение о безопасных работах;
  • согласие родственников в нотариально-заверенном виде;
  • договор основания.

Администрация проверит документы и направит владельца квартиры в БТИ для получения нового технического паспорта. Бывают случаи, когда администрация отказывается выдавать разрешение, в этом случае собственник должен обратиться в суд.

Оспаривание в судебной инстанции, что может послужить причиной отказа

Сталкиваясь с отказом, не стоит опускать руки. Если владелец недвижимости уверен, что документы в порядке и все действия выполнены согласно плану, стоит попытаться оспорить решение в суде. Однако, если есть недопустимые нарушения или не выполнены определенные требования, государственные органы правосудия могут отказать.

Что категорически не следует менять в квартире:

  • сносить несущую стену или ее часть;
  • производить демонтаж внешних стен;
  • осуществлять перенос кухни на жилую площадь квартиры;
  • увеличивать метраж ванной комнаты за счет жилых метров;
  • соединять комнаты с балконом;
  • обустраивать подвальное помещение или погреб под балконом;
  • проводить демонтаж в этажных перекрытиях.

Если подобные работы были произведены — это усложняет процесс узаконивания. Необходимо проводить многочисленные экспертизы, чтобы получить разрешение. Однако, бывают случаи, что даже эксперты дают добро и документально подтверждают, что конструкция и изменения не угрожают ни дому ни жильцам, но госслужба стоит на своем.

В этом случае разбирательства могут затянуться на долгое время, но надеяться на положительный исход нет смысла. Дальнейшие действия обречены на провал и не имеют шанса на победу.

Собственнику следует действовать в согласии с законодательными актами. Лучше в начале пути потратить время и силы на получение разрешительных документов. Хождение по всем службам может значительно ударить по кошельку, но оно того стоит, чтобы в дальнейшем не пришлось разбирать завалы проблем.