Квартира в Сочи, как инвестиция

За последний год доходы россиян снизились почти на 29%, при этом на счетах в банках хранится более 23,5 трлн. рублей. Несмотря на повышение ключевой ставки до 5,5% доходность все равно не покрывает инфляцию. Однако на фоне всеобщего спада выгодно выделяется рынок недвижимости, только за 1 квартал 2021 года цены выросли на 4%. Можно ли заработать на покупке квартир? Этот вопрос мы решили обсудить с генеральным директором «АСКА недвижимость» Каратеевым Александром Сергеевичем.

- Александр Сергеевич, скажите, куда надежнее всего вложить деньги?

- Я уверен, что текущей ситуации инвестирование в недвижимость – самый надежный способ сохранить и приумножить деньги. В отличие от ценных бумаг, драгметаллов и валюты такой актив точно не обесценится, а при удачном вложении – будет стабильно приносить прибыль.

-Куда бы вы порекомендовали инвестировать деньги в Сочи в 2021 году, чтобы не только сохранить их, но и хорошо заработать?

-В Сочи зарабатывают на недвижимости несколькими способами. Первое, сдача в аренду жилья. В основном пользуются спросом квартиры недалеко от моря на 2-3 недели. В высокий сезон цена достигает 50 тыс. рублей, весной и осенью опускается до 30 тыс. Не менее популярен вариант инвестиций на этапе строительства с целью перепродажи. Ну и конечно не стоит забывать о покупке коммерческой недвижимости: офисов, магазинов, бутиков. Здесь можно получать прибыль в любое время года, причем спрос на такие помещения постоянно растет. Особо стоит упомянуть о гостиницах, в условиях пандемии прибыль в этом секторе возросла в 2,5 раза, инвестор гарантированно не окажется в проигрыше.

- Скажите, пользуются ли спросом инвестиции в строительство многоквартирных домов?

- Да, на сегодняшний день это самый популярный способ купить квартиры в Сочи. Спрос так велик, что уже на этапе проектирования объекта у застройщика есть потенциальные покупатели. Приобретают не только профессиональные инвесторы, но обычные семьи.

- А на каких условиях можно вложить деньги?

- На таких же, как и в любом российском регионе. У нас действует программа материнского капитала, льготного жилья для молодых семей. Есть рассрочки и скидки в случае внесения 100% предоплаты.

- Какой район вы считаете самым перспективным?

- На мой взгляд, все зависит от целей, которые преследует покупатель. Районы Донская и Макаренко подойдут для тех, кто планирует переехать на постоянное жительство в Сочи. Здесь есть детские сады, школы, отличная инфраструктура. В Центральном и Завокзальном много элитки, жилья и коммерческих объектов, интересных для инвесторов. Заречный район – историческая часть, много памятников, парков, жилье в основном старое.

- Интересно, можно ли получать «пассивный» доход от сочинской недвижимости, или такая схема в курортных городах не работает?

- К нам обращается много клиентов с просьбой найти объект, который может стать источником пассивного дохода. Как правило, мы предлагаем вторичное жилье, так как цены на него пока еще находятся на оптимальной отметке. Важный момент – не придется ждать, ведь квартира уже построена, нужно лишь оформить документы. После этого можно сдавать жилье посуточно или на длительный срок отдыхающим. Если квартира обставлена мебелью и находится недалеко от моря, за месяц можно заработать до 50 тыс. рублей.

- Если средств достаточно и инвестор решил сам построить многоквартирный дом или гостиницу, с какими трудностями он может столкнуться?

- Это крупные объекты, требующие серьезного подхода. Придется немало времени потратить на проекты, согласования и разрешения. Если вы не готовы к такому, то лучше отказаться. Еще велик риск неправильно выбрать участок. Несмотря на ажиотаж вокруг недвижимости в Сочи, дорогие квартиры продаются медленно, это же относится к недвижимости, удаленной от моря. Нужно верно рассчитать финансовую подушку, чтобы не пришлось скидывать м.кв. за бесценок.

- То есть велик риск, что строительство не окупится?

- На самом деле нет. Мы можем помочь тем, кто хочет избежать убытков. Процедура простая – наш специалист выезжает на место потенциальной застройки и проводит оценку. Клиент получит развернутый отчет с описанием всех рисков, а также возможной прибыли.

- Сколько можно заработать на строительстве многоквартирного дома?

- В среднем прибыль по таким проектам составляет порядка 16-18% от объема инвестиций. Но в Сочи ситуация несколько иная. Если строить за счет собственных средств, а это порядка 300 млн. рублей, можно получить рентабельность не менее 25%. А вот заемные средства снизят маржу до 12 – 13%. Так, от реализации 80 квартир по цене 4 млн. рублей инвестор получит минимум 36 млн. дохода.

Квартира в сочи

- Строительство гостиниц настолько же прибыльно?

- Не всегда. Здесь основные затраты приходятся на земельный участок, а стоимость м.кв. ограничена спросом. Другое дело, если застройщик решит сам заниматься гостиничным бизнесом, тогда прибыль будет существенно выше. Только от строительства можно выручить порядка 20 млн. рублей, плюс ежемесячная прибыль после заселения гостей – 7-8 млн.

- Насколько я знаю, в Сочи построено уже немало гостиниц и конкуренция между ними серьезная. Чем бы вы порекомендовали заняться крупным инвесторам, желающим вложить, допустим, 100 млн. рублей?

- Можно попробовать инвестиции в новые проекты. Сейчас очень популярны глэмпинги. Это уникальный формат отдыха, он экономичен и прекрасно подойдет тем, кто путешествует на собственном автотранспорте.

- Расскажите поподробнее, что это такое?

- Первый такой проект был реализован в России в 2005 году на Алтае. Затем глэмпинги появились в Бурятии, Подмосковье, Краснодаре, на Урале. По сути глэмпинг – благоустроенный лагерь для туристов, желающих провести время в тишине. В условиях пандемии такой отдых будет пользоваться повышенным спросом.

- А на что придется потратиться?

- Во-первых, это земля. Можно купить или арендовать на длительный срок землю вблизи моря или в горах, все зависит от предпочтений инвестора. У нашей компании есть неплохой опыт работы с подбором перспективных участков, мы готовы проконсультировать и помочь в оформлении сделки. Во-вторых, нужно облагородить территорию, построить хозяйственные помещения, автостоянку, организовать точку общепита. В-третьих, отремонтировать подъездные пути, потратиться на согласования и разрешения. Ну и последнее – это маркетинг и продажи.

- Александр Сергеевич, а как быстро окупится такой проект?

- Я полагаю, что в Сочи рентабельность будет выше, чем в среднем по стране. При 100 % заполняемости проект окупится максимум за 3 сезона. Если правильно подойти к реализации проекта, работать можно не только в высокий сезон, но и вплоть до поздней осени.

- А что делать инвестору, который стоит перед выбором: купить ли гостиницу у моря, или переоборудовать нежилые помещения?

- Оба варианта могут приносить прибыль, а что выбрать – зависит от того, сколько инвестор готов вложить. За 1 м.кв. в уже построенной гостинице придется выложить не менее 220 тыс. рублей, в то время как бывший склад, магазин или торговый центр обойдутся гораздо дешевле – от 65 тыс. рублей за м.кв.

- По каким критериям вы бы рекомендовали выбирать помещение?

- Их всего два. Во-первых, немаловажное значение имеет местоположение объекта. Чем ближе к морю – тем дороже! Но это совсем не гарантирует, что бизнес пойдет в гору. Мы рекомендуем клиентам обдумать, готовы ли они вложиться в обустройство пляжа, ремонт подъездных путей и прочие немаловажные детали, за сколько должны окупиться траты. Во-вторых, необходимо учитывать состояние помещения. Если покупать нежилое, а потом переоборудовать, помимо ремонта придется потратиться еще и на согласования.

- А помещений, расположенных в самом городе Сочи, следует избегать?

- Ни в коем случае! Сейчас в нашей базе выставлено на продажу несколько нежилых объектов прямо в центре, при этом они расположены вблизи остановок общественного транспорта. Добраться до моря можно за 20 минут, что не так уж много. Потенциал у этих зданий очень большой и мы рекомендуем нашим клиентам обратить внимание именно на них.

- Что бы вы рекомендовали тем, кто не живет в Сочи, но хочет сохранить деньги и заработать на инвестировании?

-Рассмотреть вариант покупки жилой недвижимости с последующей продажей. Это очень выгодно, если вложиться на ранней стадии – когда строительство только начинается. Мы с удовольствием работаем с такими клиентами, помогаем подобрать объект, общаемся с застройщиком, договариваемся о цене и оформяем документы. Как только квартира сдается в эксплуатацию, мы выставляем ее на продажу на 10-15% дороже. Согласитесь, такая маржа легко покроет не только инфляцию, но и банковский процент по депозитным вкладам.

- Скажите, а коммерческие помещения пользуются спросом?

- Да, причем большим. Есть очень популярный вариант - покупка доли. Допустим, строится торговый центр, собственник объявляет о продаже нескольких бутиков. В дальнейшем эти помещения можно отдать под управление администрации ТЦ или вести дела самостоятельно. Но перед покупкой мы бы рекомендовали провести оценку и экспертизу недвижимости. Так будущий владелец будет реально представлять стоимость м.кв. и сумеет правильно оценить будущую прибыль.

- Нужно ли личное присутствие клиента на сделке?

-Нет, мы все можем оформить дистанционно. Выслать документы по почте, затем собрать недостающее и подать готовый пакет на регистрацию. Единственное, клиенту нужно присутствовать при сдаче объекта, чтобы подписать акты приема – передачи.